Os bancos emprestam dinheiro para a compra de habitação baseados em dois indexantes principais: a Euribor, para créditos com prestações variáveis, e as taxas de juro "swap", para quem quiser fixar a prestação do empréstimo. Apostando na incerteza, isto é, na evolução do mercado e na prestação variável, a cotação da Euribor a seis meses está nos 0,96%. Quem não quiser correr riscos ou não gostar de surpresas e preferir fixar a prestação, a taxa de juro "swap" a 20 anos, bastante usada no crédito à habitação, está a 3,86%. Neste caso, ficaria a pagar mensalmente esta taxa, independentemente do que acontecesse, nos anos de duração do empréstimo.
A Euribor ("European Interbank Offer Rate") é a taxa de juro a que os bancos emprestam dinheiro entre si e é calculada com base num leilão diário onde participam 43 bancos: 36 da Zona Euro, três de fora da Zona Euro, mas integrando a UE, e quatro de fora da UE. A CGD é a única instituição financeira portuguesa presente nesse leilão cujo resultado é divulgado às 10 horas de Lisboa. Estas taxas são denominadas de curto prazo e são influenciadas pelas autoridades monetárias (BCE).
A taxa de juro "swap" é uma troca entre uma taxa fixa e uma taxa variável e vice-versa e que é efectuada em mercado OTC ("over-the-counter", ou seja, fora de bolsa). Quem escolher a taxa fixa vai "pagar fixo e receber variável". Ora, isso só compensa quando a taxa variável for superior à taxa fixa. É esta a taxa que a maioria dos bancos usa como indexante nos empréstimos de taxa fixa.
As taxas de juro "swap" são taxas de juro de longo prazo, maturidade igual ou superior a um ano, como as "yields" das obrigações do tesouro, e são estabelecidas pelo mercado com base na expectativa quanto à inflação, nas incertezas que existem e na falta de liquidez nos prazos mais longos, entre outros factores. De salientar que as "yields" (rendibilidades) das obrigações do tesouro na Zona Euro de referência são as germânicas e têm "rating" AAA. As taxas de juro "swap" são superiores às "yields" das OT alemãs porque são transaccionadas por bancos, instituições financeiras que têm um "rating" mais baixo de AA ou A.
Trocando por miúdos: o cliente da taxa variável paga uma prestação que acompanha a evolução do mercado; o cliente de taxa fixa paga a imunidade às variações do mercado, comprando alguma segurança.
O dilema existe e persiste: viver na incerteza ou fixar a sua prestação? O gráfico mostra as taxas de juro "swap" sempre superiores à Euribor a seis meses desde a criação do euro, com excepção de 2008, quando teve lugar o auge da maior crise financeira desde a Segunda Guerra Mundial. Esta situação explica-se com a compra massiva de obrigações do tesouro, como activo de refúgio perante o desmoronar do mercado accionista e o agudizar da crise, o que levou à subida das cotações das obrigações e à descida das suas "yields", bem como a crise de liquidez e a relutância de empréstimos entre bancos levando a taxa interbancária - Euribor - a valores acima das "yields" alemãs.
Quem fixou a taxa quando estes valores estavam nos mínimos, em Junho de 2003 (a taxa "swap" a 20 anos era de 4,31% e a média da taxa Euribor a seis meses até ao dia de hoje é de 2,8%), em Setembro 2005 (a taxa "swap" a 20 anos era de 3,62% e a média da taxa euribor a seis meses até ao dia de hoje é de 3,17%) e em Dezembro 2008 (a taxa "swap" a 20 anos era de 3,65% e a média da taxa Euribor a seis meses até ao dia de hoje é de 1,57%) perdeu dinheiro em relação a quem optou pela taxa variável, porque as taxas de juro "swap" a 20 anos, verificadas nos pontos A, B e C, assinalados no gráfico, foram, em todos os casos, superiores às taxas Euribor a seis meses.
Vemos assim que, desde 1 de Janeiro de 1999, nunca compensou fixar a prestação. Um crédito de 100 mil euros com taxa variável, efectuado nesta data, poupou 12 mil euros. Um cliente de taxa fixa pagou 52 mil euros, o cliente de taxa variável pagou 40 mil - este cálculo foi efectuado só com a cobrança de juros e sem qualquer amortização, considerando uma taxa fixa ("swap" de taxa de juro) de 4,71% e taxa variável (Euribor a seis meses) de 3,54%. É pertinente, ainda, ter em conta que uma boa parte dos bancos cobra 2% na amortização dos empréstimos com taxa fixa, enquanto nos de taxa variável esse custo é de 0,5% ou inexistente.
Por último, convém relembrar que o crescimento da economia na última década foi bastante anémico e que foi por isso que as taxas de inflação e taxas de juro permaneceram a níveis baixos, como é espelhado na estrutura temporal das taxas de juro (ETTJ). A respectiva curva de rendimentos foi, e continua a ser, pouco inclinada, com as taxas de juro dos prazos mais longos pouco acima das taxas de prazo menor. Tal indicia um crescimento lento nos tempos que se avizinham.
No entanto, se nos próximos anos houver forte crescimento, o que se reflectirá numa curva de rendimentos mais inclinada, levando e mantendo as taxas de juro acima dos 5% por um período longo, quem está com taxas fixas sairá a ganhar. Os detentores de empréstimos com prestações variáveis ficam a perder. Contudo, também poderão ser compensados pelo forte crescimento porque terão mais oportunidades de arranjar empregos e investimentos mais bem remunerados. Outro cenário em aberto pode passar por uma crise energética, inflação e taxas de juro altas e ausência de crescimento económico (estagflacão). Nesta situação, só quem fixou a taxa não provará os dissabores das prestações mensais sempre a subir.
Como refere o ditado popular "se queres conhecer o futuro, olha para o passado".
Paulo Monteiro Rosa, economista, Março 2010
Publicado no Jornal de Negócios: http://www.jornaldenegocios.pt/home.php?template=SHOWNEWS_V2&id=416307
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