O imobiliário e a inflação

A crescente diminuição de habitações para venda e a sólida procura alimentada pelos baixos custos dos empréstimos, fruto da política energicamente expansionista da Reserva Federal dos EUA (FED), deram aos vendedores mais argumentos para subirem os preços. O mês de novembro não dececionou e o Índice de Preços de Casas Familiares nas principais 20 Cidades dos EUA, medido pelo “S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index”, subiu 9,1% em relação ao mês homólogo de 2019, o ritmo mais rápido desde maio de 2014. As compras da FED de 120 mil milhões de dólares mensais de títulos do tesouro e títulos garantidos por hipotecas não conseguem gerar inflação acima dos 2%, mas os preços médios das casas subiram quatro vezes e meia acima desse valor.

Os preços das habitações não diminuíram, nem sequer abrandaram, quando a economia norte-americana entrou em recessão na primavera passada. Não se viu o padrão normal de queda dos preços do imobiliário durante períodos de contração económica, quando a combinação da fraca procura e do excesso de capacidade instalada resultam numa diminuição das pressões inflacionistas, tal como foi observado ao longo da grande recessão de 2008 e 2009. Porém, atualmente os preços do imobiliário continuam a subir, crescem a ritmos crescentes e a aceleração representa o aumento mais rápido desde 2014. Durante a recessão de 2001, o ritmo dos preços das casas abrandou cerca de um terço, enquanto na grande recessão de 2008 e 2009 os preços das casas registaram a maior queda no período pós-guerra, caindo 18,9% em janeiro de 2009 relativamente ao mês homólogo de janeiro de 2008.

Embora a história completa do impacto da pandemia sobre os preços das moradias ainda esteja para ser escrita, os dados dos últimos meses são consistentes com a visão de que a covid-19 encorajou os compradores a mudarem de apartamentos urbanos para residências suburbanas, incentivou os compradores a adquirirem casas maiores para responderem às crescentes tendências de teletrabalho, ensino à distância e acrescida vivência familiar.

O “arrendamento equivalente dos proprietários” calcula o valor da renda mensal que seria equivalente às despesas mensais de possuir um imóvel, de acordo com a pergunta: "Se alguém arrendasse a sua casa hoje, qual seria a renda mensal, sem mobília e sem serviços públicos?"
Desde o início da pandemia, em março do ano passado, o “equivalente a um arrendamento por parte de um proprietário de habitação própria”, que representa cerca de 25% do IPC dos EUA, e as rendas pagas pelos inquilinos, que pesam cerca de 7% no IPC norte-americano, têm crescido a ritmos decrescentes, como o mostra gráfico. Entre novembro de 2019 e novembro 2020, a renda subiu 2.44% e o “equivalente ou custo de deter uma casa” aumentou 2.27%, enquanto que os preços das casas valorizaram 9.1%. Desde maio de 2012, início da retoma do imobiliário, as habitações, as rendas e o “equivalente” subiram 71%, 32% e 27%, respetivamente. Em momentos de recessão, as rendas tendem a desacelerar devido ao menor poder económico das famílias, fruto do aumento do desemprego, e os custos de deter uma propriedade também abrandam por causa dos juros mais baixos, e por vezes redução dos impostos patrimoniais. Por isso, a subida dos preços das casas não gerou inflação no consumidor. Os custos mais baixos de deter uma casa, relativamente ao arrendamento, continuam a impulsionar o mercado imobiliário. 

Paulo Rosa, In Vida económica, 29 de janeiro de 2021